こんにちは土井(@takeshidoi73)です。
大阪市都島区でリフォームリノベーション専門店と土地建物の買取/再生の事業をしています。
先日、都島区のマンションの売却の相談がありました。
結婚して10年弱の夫婦からの離婚による売却の相談になりました。
※この記事は本人の許可を得て記載しております。
- 秘密裏に売却して欲しい
- スピーディーに売却したい
- 住宅ローンの残債は全て払えるようにしてほしい
この三つがお客さんの要望でした。
正直いって、スピードや秘密保持を重視して販売となると業者買取が基本なのですが、今回はお客様が高く少しでも売りたいというご希望もあって、一旦はその希望に沿うことになりました。
しかし、この選択には大きな欠点があります。
それは”販売期間の期限と秘密の厳守”です。
今回はご希望として、高く販売するには高い金額を提示するため売れにくくなります。
そして、秘密の原種とは異なり、一時的に期間を制限した上での販売となります。
中途半端な選択肢ですが、一旦広告を載せて販売はしました。
全く反響がなく、売れませんでしたがこれも相場や余計な判断で中途半端な選択肢をしたからこうなってしまいました。
では、離婚してしまいすぐに物件を手放す場合は何から始めるべきなのか？
どのように進めていくのが正しいのか？この話を今回は考えていきましょう。
離婚と別居を少しでも早くたい方向けの3step
どんな円満な夫婦にも様々な悩みがあり、人間関係だけでなく外的要因(お金、環境、仕事、家族関係)で人生が変わる可能性があって、これらの問題があるの人生です。
その中で、居住しているお家が持ち家の場合、財産分与やその他法律で弁護士に相談することが増えて最終的には物件の処分を行う必要があります。
実際に相談するとなるとどのような順序で相談し始め動き出すのが良いでしょうか？
- 弁護士への相談提携している不動産屋への相談
- 不動産屋と提携しているの弁護士との相談
- あらかじめ賃貸を探しておく
1と2はどちらが先でも構わないと思います。
連携が取りやすいように1と2が提携していることの方が重要だと個人的には思います。
同時にこの際に弁護士の先生に離婚後の養育費や子供の親権と言った話になるかもしれませんので、これに関しては僕ではなく、弁護士の先生にお話されて相談していただく方がスムーズかつ楽に話が進むと思います。
これらの離婚によるケースは一人一人変化しますので、ケースバイケースで考えてこの方が良いなと考えて動いてくださいね。
離婚してすぐ物件を売りたいのに売れない理由について
とりあえず高く出して、少しずつ安く販売していく戦法
これが一番結局は時間がかかり、売れにくくなるパターンの一つになります。
多くのお客さんが大手企業の営業マンに高く売れますよ！高価買取しますといった甘い甘言に乗ってしまい、結局は営業マンの言いなりになってしまい、売れないという結果になってしまう傾向にあります。
今あなたは何を求めるのか？何を優先するべきなのか？ここを再認識する必要があるのではないでしょうか。
また、何よりも不動産というのは情報が重要なので、ポータルサイト(suumoやathome)で全く売れていないような物件はお家を買いたいと思っている人にとっては売れていない物件はもっと安くなるのでは？なぜ売れていないのか？こちらの疑問が高まる可能性もあります。
適正な価格で販売すること、そして誠実に行うこと。
僕はこちらの方が重要ではないかなと思っていますので、まずはその意見をしてもらえるような不動産会社とお付き合いしていく方がいいのではないでしょうか？
財産分与と不動産売却の問題：離婚後すぐに家を売るべき理由と注意点
賃貸に住むと費用が増える、だから物件を高く売ると考える人も多くいますが、まず大前提として理解しておく必要があることがあります。
基本的に相場通り、相場以上に売れる場合は一般の方に販売する場合のみです。
しかし、忘れてはいけないのは高望みをするということは、販売に時間がかかります。
そして、最終的な売却までに時間がかかり、結局はその間どこに住むのか？という問題が起きます。
離婚して早く別居したいのに家が売れないから一緒に住んでいるという不思議な夫婦は実際います。
ですが、お家を購入されるお客さんにとってそのお家を購入する際はどうでしょうか？
離婚するから売る、そしてその2人が今も住んでいるという家に高いお金を払って買いますかね？僕は意見を言うことはできませんが、売却は余計に難しくなるので離婚後はすぐにお家を売った方が結局、高く売却できたということがたくさんあります。
正解はありませんが、欲を出し過ぎるのも良くはありませんね。
離婚専門の不動産会社とは？早期売却を叶えるプロとはどのような会社なのか？
離婚専門の不動産会社とはつまり、士業と連携のある会社になるのではないでしょうか。
士業とは弁護士や税理士、司法書士といった会社と連携のある会社です。
土井工務店もまた、建設業と不動産事業の2点を行なっているため施行との連携が強い会社になります。
そして、同時にこの仕事をして感じるのは不動産事業というのは別れと出逢いに必須の仕事なので、こう言った意味でも当社は建設まで携わって仕事をしているので、お客さんにとって幸せを追求できる会社でいたいなと改めて思います。
離婚による家の売却期間はどれくらいかかるのか？
離婚によるお家の売却期間は正直言って、一般の方への販売となると最低でも最短で、3ヶ月ほど見て欲しいものです。
基本的に不動産の売却には、媒介契約を経て不動産事業者に売却の媒介を任せる契約をしてから売却の手続きへと進みます。
売却までお時間がかかるのはもちろんのことで、最終的な期限はいつなのか？その選択で一般の方に販売するのか？不動産事業者へ販売するの考えてもいいのではないでしょうか。
ただ、正直言って半年以内となると不動産業者へ売却することを推奨いたします。
共同名義の家を離婚後に売却する方法：トラブル回避のポイント
離婚に伴う共同名義の家屋売却は、感情的な側面と複雑な手続きが絡み合い、トラブルに発展しやすいものです。
円満な解決のためには、事前にしっかりとした準備と、双方の合意形成が不可欠となるので基本的には弁護士を介して話し合うことを推奨します。
まず、現状把握が最も重要です。不動産の価値が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態なのか、それとも下回る「オーバーローン」の状態なのかを確認しましょう。
アンダーローンの場合は、売却益でローンを完済し、残った利益を財産分与として分けることが可能です。
この場合、売却に必要な諸費用（仲介手数料、登記費用、測量費など）も考慮し、差し引いた上で公平に分配する取り決めを文書化することが、後々のトラブル回避につながります。
一方、オーバーローンの場合は、売却してもローンを完済できないため、自己資金で不足分を補うか、金融機関と交渉して任意売却を検討する必要があります。任
意売却は通常の売却とは異なる手続きが必要となるため、専門家への相談が不可欠です。
次に、売却のタイミングについてですが、一般的には離婚前に財産分与の一環として売却手続きを進めることが推奨されます。離婚後に共同名義のままにしておくと、相手との連絡が取りづらくなったり、意見の相違から手続きが滞ったりするリスクが高まります。また、共有名義のままだと、一方の単独での売却や賃貸といった活用が制限されるため、資産が有効活用されない状態が続くことにもなりかねません。
売却手続きを進める上で、特に注意すべきは、夫婦双方の同意が必須である点です。不動産会社への売却依頼から買主との売買契約、引き渡しに至るまで、全ての手続きに共同名義人全員の署名と捺印が必要となります。もし相手と直接会いたくない場合は、代理人を立てることも可能ですが、その際には委任状の作成など、適切な手続きを踏む必要があります。
財産分与の割合についても事前に明確にしておくことが重要です。
原則として、婚姻中に協力して築いた財産は2分の1ずつ公平に分与されるものとされていますが、これはあくまで原則なんですよね。
夫婦間で合意があれば、異なる割合で分与することも可能かもしれませんが、離婚でどちらかが原因(浮気やパワハラ、DV)だとか、例えば、どちらかが頭金を多く出した場合や、住宅ローンの返済を主に担ってきた場合などあるんですよね。
だからこそ、個別の事情に応じて話し合い、合意内容を離婚協議書などの書面で残しておくことがトラブル防止になるんですよね。
こう言った話し合いは、必ず弁護士に相談して離婚協議書を作ってもらった方が問題が起きないので推奨します。
そして、公正証書にすることで、法的拘束力を持たせた方があとグサれはないと思います。
売却によって譲渡所得が生じた場合、税金が発生する可能性があるため、居住用財産の売却には3,000万円の特別控除が適用されるケースが多いですが、これは要件を満たす必要があります。
税金に関する事項は複雑なため、税理士などの専門家へ相談し、正確な知識を得ておいてもいいかもしれませんね。
国税庁ホームページに詳細は書いています。No.3302 マイホームを売ったときの特例
感情的な対立が原因で話し合いが困難な場合は、弁護士や不動産の専門家といった第三者を交えて交渉を進めることも有効な手段ですし、客観的な視点からアドバイスを得ることで、冷静な判断が可能となり、スムーズな解決へと導かれることがあります。
共同名義の家を離婚後に売却する際は、一つ一つのステップを慎重に進め、将来的なリスクを最小限に抑えるための準備と、専門家への適切な相談が何よりも大切になると僕の経験からではありますが、アドバイスさせていただきます。
離婚後の新生活への実体験者や実際の話
離婚後の新生活は、最初は解放感と不安が入り混じり、特に経済面や子どものケアで孤独を感じることも。
でも、友人の温かい励ましや、同じ境遇の仲間との出会いが大きな支えに。一人で全てを抱え込まず、頼れる人には頼る勇気を持つことが大切だと痛感しました。
今回、土井工務店さんを紹介してもらいたくさんのことを相談し、いろんな人を紹介してもらってなんとか無事に悩みが解決しました。
相談内容については詳細を話せませんが、無事にお悩みが解決されてよかったです。
土井工務店は、離婚に強い弁護士とも提携があるため、無料でご紹介可能
当社はこう言った相談が多いので、士業の先生方（弁護士や税理士）に関しては無料でご紹介させていただいております。
そして、士業の先生方にアドバイスをいただいて適切な形でご紹介することが可能です。
実際問題、何度か法律的な問題、税務的な問題が当社に相談があったのでこれらに関しては当社は法律のプロや税金のプロではないので、宅地建物取引業法に基づいた部分に限り対応させていただいております。
しかし、中には悪どい会社はこの法律の専門性を飛び越えて関与する場合もあるので、それは法に反することなので個人的には推奨いたしません。
締め：離婚は増加して処分に困っているお家は増え続けている
やはり最近は離婚が増加しているのでマイホームの売却と言った相談は実際問題増え続けています。
当社でも、離婚したので、結局は早期に売却しなければならないといったお家の相談はやはりたえません。
それでもお家やその家庭にとっては一大事で大きな出来事です。
土井工務店は建築と不動産の仕事なので、そんな一大事の仕事に携わることがほとんどです。
夫婦の思い出の詰まったお家を責任を持って次の家庭に繋ぎ、そして責任を持って新しい住まいを作って今後も精進していく所存です。
それでは、皆様が少しでも素敵な時間をお家で過ごせるよう願っております。
質問や相談等があれば、記事を読んでくれた方に費用等はいただいておりませんので、気軽にご連絡ください。
それでは時間を大切に良い一日を。
土井工務店 代表 土井健史
